民法第554條在規定經理人對外代表商號時，權限有多大、哪些事情不能自己作主。簡單說，對交易對象等第三人而言，法律把經理人看成擁有處理商號（或分號、或其所負責那部分事務）管理上所需的一切必要權限，對方原則上不必逐件查證經理人有沒有被授權。
不過，不動產價值高、影響大，所以第2項設下例外：經理人如果沒有書面授權，不能買賣商號的不動產，也不能在不動產上設定抵押權等負擔。第3項再補充，如果商號本身就是以買賣不動產為營業，不動產本來就是它的「商品」，這個限制就不適用。
| 項次 | 條文用語 | 白話意思 |
|---|---|---|
| 第1項 適用關係 | 「經理人對於第三人之關係」 | 規範的是對外關係，也就是經理人與交易相對人之間；商號內部如何分工，另依雙方約定。 |
| 第1項 範圍 | 「就商號或其分號，或其事務之一部」 | 經理人可能管整個商號，也可能只管某分號或某部分事務，權限依其職掌範圍而定。 |
| 第1項 效果 | 「視為其有為管理上之一切必要行為之權」 | 「視為」是法律擬制，對第三人不得以內部未授權推翻；但限於「管理上」「必要」的行為。 |
| 第2項 原則限制 | 「除有書面之授權外，對於不動產，不得買賣，或設定負擔」 | 處分不動產需要書面授權，口頭同意不符合條文要求。設定負擔通常指抵押權、地上權等物權負擔。 |
| 第3項 例外 | 「以買賣不動產為營業之商號經理人，不適用之」 | 不動產買賣本是營業內容時，經理人買賣不動產屬日常經營，不需另有書面授權。 |
整體來看，本條是在保護交易安全與商號利益之間取得平衡：一方面讓交易對象可以信賴經理人的日常決定，另一方面把風險較高的不動產處分保留給商號以書面方式明確授權。
例如：某連鎖餐飲業者的台中分店經理，以分店名義向食材供應商訂購一個月的食材、和清潔公司簽定期清潔契約。這些屬於分店經營管理上的必要行為，即使總部內部規定訂貨要先報准，供應商原則上仍可主張契約對商號發生效力。
例如：同一位分店經理，在沒有任何書面授權的情況下，把登記在商號名下的店面賣給別人，或拿去向銀行設定抵押借款。依第2項，這屬於經理人不得自行為之的行為。相對地，如果這是一家以買賣房地產為營業的商號，其經理人依第3項就不受這個書面授權的限制。
對第三人而言，經理人就其負責的商號、分號或部分事務，視為有管理上一切必要行為之權；但買賣不動產或在不動產上設定負擔，原則上須有書面授權。
依民法第554條第2項，除有書面之授權外，經理人對於不動產不得買賣或設定負擔；但以買賣不動產為營業的商號經理人，依第3項不受此限制。
一般指在不動產上設定抵押權、地上權等物權，使該不動產承受他人的權利。例如拿店面向銀行設定抵押借款，就屬於設定負擔，須有書面授權。
依民法第557條，經理權之限制，除第553條第3項、第554條第2項及第556條所規定外，不得以之對抗善意第三人，也就是不知情的交易對象。
若該商號是以買賣不動產為營業，依民法第554條第3項，第2項的書面授權限制不適用，經理人買賣不動產屬於其管理上的行為範圍。
民法中另有 1 條條文提到第554條，適用時常需一起看。